生态庄园规划doc

　　生态庄园规划docXX县生态庄园 开发建设项目规划 2011.12 1 目 录 第一章 项目区概况 .................................................................................. 4 一、项目区基本情况 ............................................................................................ 4 1.项目区地理位置 ......................................................................................... 4 2.项目区自然条件 ......................................................................................... 4 3.项目区历史文化条件 ................................................................................. 4 二、项目区现状及评价 ........................................................................................ 5 第二章 规划分析 ............................................................................................................. 6 一、背景分析 ........................................................................................................ 6 1. 项目由来 ................................................................................................... 6 2. 项目意义 ................................................................................................... 6 3. 社会需求 ................................................................................................... 7 4. 生态改善 ................................................................................................... 7 5. 经济效益 ................................................................................................... 8 二、优势分析 ........................................................................................................ 8 1. 社会环境融洽 ........................................................................................... 8 2. 地理条件优越 ........................................................................................... 8 3. 文化自然资源丰富 ................................................................................... 9 三、项目规划的依据及原则 ................................................................................ 9 1.规划范围 .................................................................................................... 9 2.规划依据 .................................................................................................. 10 3.规划原则 .................................................................................................. 10 4.规划期限 .................................................................................................. 10 四、项目规划定位及目标 .................................................................................. 10 1.规划定位 .................................................................................................. 10 2.规划目标 .................................................................................................. 11 第三章 规划总体方案 ................................................................................................... 11 一、园区规划指导思想 ...................................................................................... 11 二、园区建设总体方案 ...................................................................................... 12 第四章 投资预算 .............................................................................................................. 14 2 一、主体建设投资 .............................................................................................. 14 二、附属设施建设投资 ...................................................................................... 16 三、费用 ...................................................................................................... 17 第五章 环境评价与节能 .............................................................................................. 17 一、环境评价 ...................................................................................................... 17 二、节能 .............................................................................................................. 18 第六章 投资分析 ........................................................................................................... 18 一、 财务估算 .................................................................................................... 18 二、投资回收分析 .............................................................................................. 19 第七章 社会效益和生态效益 ...................................................................................... 20 第八章 开发建设形式 ...................................................................................................... 21 一、投资形式 ...................................................................................................... 21 二、主管单位 ...................................................................................................... 22 三、联系方式 ...................................................................................................... 22 附件： ......................................................................................................................... 22 生态庄园总体建设规划平面示意图 .................................................................. 22 3 生态庄园开发建设项目规划 第一章 项目区概况 一、项目区基本情况 1.项目区地理位置 老君山生态庄园位于涿鹿县东部，行政隶属于镇境内，以老君山为界与县接壤，距县城40公里，距镇8公里，距县城20公里，公路是主要交通线路，沥青路面，平坦通畅，经此公路到县城特别方便，可并入110国道等公路干线，直达北京、、内蒙、山西等省区。 2. 项目区自然条件 君山生态庄园项目区属温带性季风气候，四季分明，年均降水量372.7mm，无霜期平均170天左右，年平均积温2300—3800℃，气候宜人。生态庄园地处老君山脚下，横亘两县，项目区方圆8公里，坡势较缓，可进行工程建设和生产种植。土壤主要为褐土、棕壤，土质均匀，养分丰富，适宜多种农作物生产。地下蕴藏着温泉资源，与温泉同脉，可供开发利用。 3.项目区历史文化条件 生态庄园所在的温泉屯镇地处北纬3939′，东经115′—115°′之间，是世界公认的葡萄生产黄金纬度。温泉屯4 镇以其独特的土壤气候条件，成为著名的优质葡萄产区，其生产的葡萄柔软多汁，口味甜酸，清香溢口。规划区所在地与文化区地域相邻，山林相接，风土同俗，一脉传承，是地的所经之地，也是的一个重要组成部分。 周边环境悠远博大的历史文化底蕴，赋予了规划区深厚的内涵。 二、项目区现状及评价 规划区现涉及范围8平方公里，规划总面积为1.2万亩， 现已种植各类葡萄500多亩，可供开发利用的土地还有2500多亩。君山生态庄园现有山体土地是种植有限责任公司的生产基地。 种植有限责任公司始建于199年，总资产000多万元，固定资产00多万元，现有职工1人，其中技术人员11名，管理人员9名。 公司位于君山脚下，即规划区所在地，拥有土地面积3100亩，现有新品种优质葡萄园500亩，奶牛养殖基地100亩，道路初步绿化、整修、开发建设，生产运行方便。公司实施科学化管理，标准化无公害生产，产品品质优良，近年来，先后被省无公害果品生产管理办公室认定为无公害果品产地，被市人民政府认定为市级农业产业重点龙头企业，被省林业局认定为省级林业产业化重点龙头企业。 5 第二章 规划分析 一、背景分析 1. 项目由来 生态观光农业是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游产业。上世纪90年代以来，随着我国人民生活水平的提高，观光休闲农业也应运而生，于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——观光农业应运而生。由于生态观光农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能，被越来越多的公司集团、企业家看好，成为了一项投资热点。近年来，伴随着我县农业产业化的发展，观光休闲农业也开始进入人们的视野，同归田野、自然的观光农业已成为人们最好的休闲选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的休闲方式，进行观光生态农业开发投资具有广阔的发展潜力，同时也会拓展农业发展的新空间，开辟农业发展的新领域。 2. 项目意义 君山生态庄园地处浅山区脚下，环境条件好，项目建设对于观光、休闲、度假的生活具有独特的可利用资源，项目的开发，还有改善生态环境质量的作用，突出了现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性，既符合农6 业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态观光农业是非常具有前景的现代农业。 发展生态农业是将农业系统各部分、各链条的有机整合，对不同产业之间进行有机耦合，把初级农产品生产．与其后续性加工的紧密衔接，根据生态、自然、经济、社会、市场条件，发展而成的高效实用的生态农业模式，具有真正意义上的综合性和多样性。 3. 社会需求 生态观光农业园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，利润和效益是普通种养业的5至10倍。它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益为一体的现代农业新体系。 随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高，多样性追求日益增多，日趋多样，追求田园式的生活情趣成为重要的发展趋向。因此，生态农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着深厚的社会基础。 4. 生态改善 该园区扩建完成后，植被状况良好，具有水资源涵养保护、调节气候、生物多样性等重要生态功能，达到山青水秀、7 环境优美的生态效果。 5. 经济效益 园区扩建完成后，经济效益、社会效益、生态效益将大幅度提高，科技示范辐射作用进一步增强，旅游产业的内容将更加丰富，可吸纳农村剩余劳动力300多人，标准化养殖收入 810万元；葡萄酒酿造收入3000万元，生态旅游收入2000万元；带动相关产业收入亿万元。 二、优势分析 1. 社会环境融洽 县是个农业大县，历届政府对农业农村工作十分重视，发展农业和农村经济一直被列为县域经济发展规划的重要位置，先后出台了多项政策，制定了招商引资优惠条件，鼓励社会经济力量投资农业。农业生产呈现出投资领域多样化，投资规模层次化的特点，越来越多的社会经济组织投资农业产业化经营，利益联接机制不断完善，农业和农村经济繁荣，投资方获利丰厚，从业人员收入增加，形成了多方共赢、投资商与劳动者融洽相处的大好局面和宽松融洽的投资环境。 2. 地理条件优越 规划区基础设施建设良好，交通便利，便于生产运输、旅游通行；位于老君山脚下，偏远而不闭塞，幽美静雅，空气清新，景色宜人，具有观光旅游开发无可比拟的先天优势；8 土壤土质均匀，养分丰富，适宜多种农林作物的生长，位于世界公认的葡萄生产黄金纬度，生产的葡萄质高味佳，具有很高的市场占有率；在地下300米即有温泉，是建设温泉的理想所在。优越的地理自然条件，君山宝贵的自然禀赋，为投资开发增添了成功的胜算。 3. 文化自然资源丰富 县具有五千年的文明史和深厚的历史文化底蕴，是著名曾在河畔创作了不朽名著，“昆纪念馆”现位于河畔。每年都会吸引大量的海内外游客，观光旅游，休闲避暑。历史上素具有种植瓜果蔬菜得天独厚的自然生态条件。全国独一无二的特产，品质极佳的龙眼葡萄被誉为“北明”，扁满山遍野，五谷杂粮应有尽有，是全国粮食大县，商品粮基地县，全国水果百强县，中国葡萄之乡，中国名优仁用杏之乡。 规划区位于位于葡萄之乡镇，可以借助“北明”的文化优势，充分发展葡萄产业，规划区毗邻“昆纪念馆”，背靠文化旅游区，在规划区内有一座有几百的年历史的寺庙，常年香火不断，方圆百里享有很高的知名度，通过对规划区的全面开发，可以与“昆纪念馆”、“文化旅游区”融为一体，形成一个整体旅游区，借势宣传、开发，可以吸纳众多客。 三、项目规划的依据及原则 1.规划范围 君山生态庄园以种植有限责任公司在铺村的生产场区9 为基础，对原有2000亩土地和1200亩新辟荒地重新规划，以华征种植有限责任公司的《集体建设用地使用证》（企集建25号第001号）为依据，可利用面积1.2万亩。 2.规划依据 （1）《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》（财发字[1999]1号） （2）《风景名胜区规划规范（GB 50298-1999）》 （3）《国家农业综合开发项目建设试行标准》【(94)国农综字第28号】 （4）《产省“十二五”计划纲要》（2011年） （5）《迷县“十二五”规划》（2011年） 3.规划原则 （1）生态优先、三大效益统一原则 （2）因地制宜、分类规划原则 （3）突出重点、体现生态观光特色原则 （4）统一规划、分步分项目实施的原则 （5）遵循上位规划、与专项规划协调原则 4.规划期限 项目规划5年。 四、项目规划定位及目标 1.规划定位 以现有种植有限责任公司在铺村的生产场区为基础，依10 托现有植被资源和农作物种植、奶牛养殖，通过山体绿化、现代农业种植基地、标准化养殖场、休闲度假山庄、酒庄基地、温泉培训中心和旅游景点建设，创建集生态种植、标准化养殖、度假休闲、登山旅游、温泉、葡萄酒酿造、采摘观光、科技示范培训为一体的生态观光旅游度假园区。 2.规划目标 （1）自然生态观光的休闲胜地； （2）科技文化旅游的体验中心； （3）现代高效农业的生产基地。 第三章 规划总体方案 一、园区规划指导思想 1.建设上尽量不破坏原有自然景观和乡村风味。 生态园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使 生态园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和民俗传统融为一体。 2.兼顾景观生态性与与娱乐性。 在对生态园进行实地规划时将通过合理布局，采取养殖区与 种植区和观光娱乐区分开、进行多种作物种植等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。 3、开发“体验经济”。 11 通过生态园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康 为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态园的生产、生活中，增强采摘、民俗体验。 4、服务设施规划具有现代性。 在办公区、服务接待区、展示区、停车场、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计。 二、园区建设总体方案 建筑设计以建设生态农业模式的示范园为需要，展示保 持生态环境的生态农业生产模式，建筑设计尽量保持与当地人文风格相似的形式，显示出农村田园古朴、清新风格，使之与自然融为一体。 1.主要建设内容 (1)休闲度假山庄：建条件优雅、设施完备的农家小院10座，别墅10套，接待游客。农家小院仿制民间传统建筑风格，采用现代建筑材料，内部采用现代装饰设计，安置宾馆生活设施，外部分布展列一些农用生产工具，可以摇辘轳打水、推碾子磨面、野炊等活动，体验乡情农趣。别墅建设要求形态各异、别具特色、外观新颖、内部设施完备。 （2）园林风光建设： 根据规划区植被现状，协调总体功能布局，进行园林绿化美化，，提高植被覆盖率，营造人与自然、生态与经济和谐共存的独特农业生态环境，进行景观建设，提高农田山水景观美景度，构建具有自然、生态、12 清新、野趣环境和具经济高效特色及农业生态旅游功能的生态景观。 （3）葡萄种植基地：建设高品质葡萄生产基地，面积800亩，进行标准化种植，无害化管理，生产绿色、有机葡萄，为酒庄提供生产原料，并开发观光采摘。 (4)标准化养殖区：在现有基础上扩大奶牛养殖规模，建设标准饲养馆舍，实行科学正标化管理，养殖奶牛从现在的200头增加到500头，养殖种羊1000只以上。 （5）葡萄酒庄建设：进行葡萄酒生产中的最高模式精品式的酒庄生产，集种植、酿造、储存、销售于一体，突出高档葡葡酒的文化色彩，增添观光功能，引进葡萄酒生产线和工艺，建造地下酒窖。年产葡萄酒1000吨。 （6）温泉休闲、培训中心建设：本着保护自然、亲近自然、享受自然的开发理念，利用温泉资源投资开发以温泉养生为主的温泉休闲度假中心、会议培训中心一个，集温泉、餐饮、客房、会议中欧体育、娱乐、拓展培训于一体的星级度假村。 （7）老君山登山观光：弘扬民族传统文化，对园区内的百年寺庙进行修缮开发，扩大知名度，进行景林建设，提升宗教品位，进行索道建设,变天堑为通途，纵览园区全貌。 （8）生活管理区、餐饮区建设：建筑面积1000㎡。规格在职工宿舍与服务建筑之间，在建筑风格、景观设计上与整体协调。餐饮区餐厅具乡村建筑风格，拥有几十个大、小13 包厢，设施齐备。可同时供300人就餐。餐厅菜肴大部分使用农业园种、养的优质生态农产品，游客可现采现做，享受具有独特风味的农家菜。 2．附属建设： （1）水电基础设施配套。 （2）滴灌系统。 （3）停车场6000㎡。 第四章 投资预算 一、主体建设投资 1. 休闲度假山庄建设：建设农家小院10处，别墅10 座，全部为砖混结构。农家小院每个标间30㎡，每5个标间为1处，10处共1500㎡，建筑资金180万元；小别墅采用复式二层建筑，每座100㎡，10座共1000㎡，建筑资金200万元。农家小院内装修需60万元，别墅需100万元。共需资金540万元。加上围墙及院内附属建设100万元，总需资金640万元。 2. 园林风光建设：规划区8公里内进行整体绿化，需资金900万元；观光道路建设铺设水泥路6公里，需资金900万元，铺设砂石路8公里，需资金100万元，加设太阳能路灯100套，需资金20万元；架设山沟桥梁、铺设通道需资金200万元；进行人造景观、休憩椅、小型娱乐设施、雕塑14 石碑、厕所等建设，需资金500万元。总需资金2620万元。 3. 葡萄种植基地：由目前500亩扩大到800亩，全部种植酒用葡萄，其中新发展面积300亩需苗木费12万元、架材30万元、土地平整30万元、机井8眼160万元等，共需投资232万元，对原有500亩升级改造需资金50万元。总需资金282万元。 4. 标准化养殖区：奶牛养殖从现在的200头发展500头，发展优质羊养殖1000头。引进300头良种奶牛需300万元，新增暖棚牛舍750㎡，需资金15万元，铡草机、粉碎机、消毒设备、饮水设备及挤奶设备、贮奶冷藏设备等需资金60万元，引进优质羊1000头需50万元，羊舍建设1000㎡，需资金20万元，购进各类设备需15万元。建设标准化养殖区共需资金460万元。 5. 温泉休闲、培训中心建设：开发地下温泉，建设一个温泉疗养会馆、一座技术培训楼。温泉开发需资金100万元，建设温泉疗养会馆1000㎡，需建筑资金250万元，建大小浴池20个，计420㎡，内部装修配套资金需42万元，400㎡面积为茶馆、音乐吧、KTV等，内部装修设备配套需资金120万元。培训中心楼建设面积2400㎡，需建筑资金720万元，内部装修及配套资金120万元。该中心建设共需资金1352万元。 6. 葡萄酒庄建设：生产车间2500㎡，需建筑资金75015 万元，地下酒窖300㎡，建设资金300万元，引进先进生产线. 老君山登山观光：修缮开发君山古寺，寺庙复古修缮、壁画彩绘、塑像石雕等需资金200万元，传统文化宣传陈列，景点建设，登山道路修整需资金100万元，修建跨山索道，跨度1000米，需资金800万元。总需资金1100万元。 8. 生活管理区、餐饮区建设：办公楼一座，建筑面积1000㎡，框架结构，建筑资金250万元，内部装修30万元。餐饮区拥有三十个大、小包厢，可同时供300人就餐，面积500㎡，建筑资金125万元，装修配套资金30万元。总需资金435万元。 主体建设及配套资金共需8289万元。 二、附属设施建设投资 1. 水电基础设施配套：满足规划区生产生活用水，打 井3眼，需资金60万元，建设水塔3座，需资金60万元，给排水敷设管道等设备，需资金150万元，电力配套需资金100万元。总需资金350万元。 2. 滴灌系统：800亩葡萄种植园敷设滴灌设备，共需资金200万元。 3. 停车场：修建停车场，总面积6000㎡，共需资金210万元。 附属设施建设总需投资760万元。 16 三、费用 不可预见费100元，预备费300万元。 君山生态庄园开发建设投资总计9449万元。 第五章 环境评价与节能 一、环境评价 规划区气候适宜，雨量充沛，并且紧靠三祖文化旅游区， 可利用当地的资源发展多种农业生态旅游项目。本棔方案充分考虑了各子项的综合开发利用，使项目总体上产生良性循环，产生良好的经济效益。 规划设计中，充分依托建设地点的资源优势创建生态农业示范园，选择在背风向阳、排灌方便区域建设连片的生态农业示范基地，进行合理规划，推广先进的生态技术，实现良性生态循环，并且建立综合养殖示范基地，进行科学养殖，建设生态葡萄园生产基地和山林绿化有利于改善整个示范园的生态环境，营造出一个优雅、清新的自然环境。 此规划贯彻生态农业综合开发与环境整治相结合的建设方针，所采取技术措施均为无公害和对环境基本不会产生不良影响的先进工程技术，可保证示范区和辐射区的生态环境系统进入良性循环。在建生态农业示范园过程中不产生环境污染源与污染物，符合国家环境保护有关规定和要求。园区界种植防护林，可保证不受外界环境污染影响。 17 二、节能 设计根据国家及地方的有关文件精神，依据国家已公布 的消耗指标和节能措施，在开发建设中采取以下节能措施： 1. 优化选型，选用高效率水泵，采用节能型喷灌滴灌设备。 2. 工程中变电、机电设备均采用节能型产品。 3. 采用高效光源和新型节能灯具。 4. 采用生态农业立体种养殖循环模式充分利用土地资源、节约能源。 第六章 投资分析 一、 财务估算 财务估算依项目建设所在地的同类项目的产业水平和投 入水平，并依据主要产品的市场价格和投入物料，劳动力成本价格进行估算。 1. 生产规模及产品方案 规划完成后，葡萄种植基地800亩，年产优质葡萄1600吨；标准化养殖基地养殖良种奶牛500头，奶牛通过建设奶站，向蒙牛集团提供鲜奶，优质羊1000头，以配种和繁殖结合两种方式经营；葡萄酒庄年产高品位葡萄酒1000吨，园林游览、君山登山观览寺庙、体验农家生活，葡萄酒文化体验，美酒品尝，可吸纳游客1万人次/年。 18 2. 建设年限 本项目五年全部建成，可边运营边建设。 3. 效益分析 新增300亩葡萄当年完成，三年后进入盛果期，并原有500亩年可产葡萄1600吨，销售收入320万元，前两年原有500亩葡萄年实现收入200万元；标准化养殖基地当年购进良种奶牛300头，共500头奶牛，年可产奶270万公斤，年可实现收入810万元，优质羊繁殖每年可收入100万元；葡萄酒庄年可收入3000万元；旅游年可收入200万元。 生态园建成后，总计年可收入4430万元。 二、投资回收分析 1. 产品成本估算： 本规划所有的原材料，辅助材料及用电价格均以当地现行市价为基础，预测到生产期初的依据。 2. 固定资产折旧： 固定资产投资为2975万元，设备及道路等投资为4612万元。按平均年限法计算折旧，折旧年限为房屋及建筑物50年，设备及其他10年，预计净残值5%，固定资产年折旧为56.53万元，设备及道路等年折旧为438.14万元。 3. 修理费： 修理费按年折旧额的50%计取，每年平均247.33万元。 4. 其他费用：其他费用按307.5万

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