中欧体育kok官网农场土地规划范例6篇

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　　土地资源是一种不可再生资源。作为重要的物质资源，国家的经济稳定都是不可或缺的。在我国，虽然拥有比较大的国土面积，可人均土地占有量相对较小，在现代化建设飞速发展的今天，土地资源就更加紧张。在农村城镇化建设的过程中，合理利用土地资源最为重要，它涉及到我国耕地数量的多少，直接关系到我国的粮食安全政策。因此，分析与探讨在农村城镇化建设中，如何合理利用土地，是关系到我国战略安全的一种问题。它关系到如何快速推动农村经济发展，现代化建设，保障社会主义建设的可持续发展。由此可见，土地资源的合理利用问题不容忽视。

　　城镇建设中，城镇基础设施规划和土地规划是最重要的两个内容，其中城镇基础设施规划的主要内容有交通建设规划，绿地园林建设规划，农田保护区建设规划，以及公共设施建设规划，其中公共设施建设规划中有包括给排水系统规划，电力设施规划，供热设施以及天然气设施规划等。因此，在城镇规划时，要正确处理好土地规划与交通，绿化，和农田保护建设之间的关系。在这里面，保障基本农田保护区建设是新农村建设的重中之重，在城镇建设规划中至关重要。

　　目前，城镇建设较快的多数为经济发达的地区，这些地区在城市规划时往往把经济利益放在首位，重视经济效益显著的第二、第三产业，轻视农业的发展，尽管可以依靠后期再开发，可是这种方式难以保证开发后备资源的弥补效果。这种行为和思考方式，并不符合现代城镇发展的思路，也不符合科学利用与规划土地使用的基本要求。应当严格杜绝类似思想和行为的出现。对基本农田的保护和小城镇的经济建设规划是小城镇建设中同等重要的两个内容，不能忽视其中的任何一种，正确地处理两者之间的关系，既保证农村经济的发展，又要切实做到保护耕地面积，保证粮食安全，是城市规划者的重要职责，为了发展忽视对农田的保护，也不能因为过度保护农田而不进行经济发展，在进行城镇建设规划中，应该依据现行的法律法规，根据国家总体规划以及省市的相关规定，准确定位本城镇的方向，以农田保护规划和土地利用分区为依据，与现有土地进行合理的规划，保证土地利用规划的科学性和可持续性。

　　土地管理在小城镇建设的一个重要内容。为了保证土地管理的作用，建设小城镇应加强宏观调控，以适应与规划管理机制，市场机制，充分认识进一步加强土地管理工作的重要意义。

　　珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地，是我国的基本国策，也是贯彻落实科学发展观，实现经济又好又快发展，构建和谐社会的必然要求。

　　其次，建立规划实施反馈机制。正在迅速发生变化，不可预测的市场变化，以确保土地的管理和利用的有效性，应建立规划的反馈机制和实施，并不断完善。

　　第三，明确国有建设用地使用权出让收支范围。严格土地出让“收支两条线”管理。建立健全年度土地出让收支预决算制度。强化土地出让收支监督管理。财政部门、国土资源管理部门、县人民银行和县审计部门要建立健全对土地出让收支情况的定期和不定期监督检查制度，强化对土地出让收支的监督管理。

　　节约利用土地，是小城镇发展的一个重要目标。建立高层的住宅，取消原来农村独门独户的居住模式，是提高土地利用率的一个重要方法。科学的规划改变方案，处理好建设用地和农村耕地的关系，考虑近期和长远的发展方向，以大局出发在环境保护社会发展的前提下，充分提高土地使用率，促进社会和谐发展。节约用地是我国的基本国策，城镇规划作为发展与建设的重要指导方案，制科学定发展规划是搞好小城镇建设的前提条件和基础工作。

　　目前，国外一些国家已经形成了成熟的土地市场。其中，获利的土地普遍采取以市场为基础的方法，如招标，拍卖转让或出让，成为土地成本的主要来源。

　　第二，采取有效措施，进一步规范了二级市场。为了保证土地市场交易公正公开，维护正常的市场交易秩序，加强市场服务和加强市场监管，必须进一步规范二级市场的管理程序，定期公布交易信息。例如土地出让的信息，因此，对于所有的交易者提供公平和平等的服务；监督具体法律的转移行为是否确保土地产权交易的合法化。

　　第三，在土地转让过程中要做到公正公开，这种方法不但可以保证土地产权交易的平等性，还能起到让群众监督的效果，在土地转让中，采用公开的方法，可以最大程度地取消争议，避免权钱交易，暗箱操作，免受人民群众的质疑，缓和干群关系。在这一过程中，要尽可能的做到公平公正，公开透明，操作中的每一步需要在媒体或其他地方杂志上公布，有条件的地区需要用网络公布，以方便媒体和人民的随时检查和监督。

　　在现代农村的发展中，小城镇的建设具有相当的代表性。为了适应我国人多地少的局面，小城镇的建设在设计时就要考虑这一问题。科学地制定小城镇建设发展规划，在保障人民生活居住条件不断改善的同时，保证耕地面积，提高土地利用效率。要做到这一点，应该从实际使用情况出发，科学合理的规划建设用地，严格控制建设用地规模和指标，增加单位面积上的土地使用效率；另外，进一步规范土地市场，公开土地产权交易过程，采取有效措施，有效监管一二级市场，确保建设用地有明确的标准，这些措施对合理使用土地具有非常重要的作用。

　　[1]许福海.费孝通小城镇建设思想及对社会主义新农村建设的启示[J].武汉航海（武汉航海职业技术学院学报），2007，（03）.

　　1.定位。《决定》明确指出,土地制度是农村的基础制度。在《决定》提出的六大制度建设中,土地管理制度处于基础地位,与其他五项制度建设关系十分密切。

　　2.原则。《决定》明确要求,“按照产权明晰、用途管制、节约集约、严格管理的原则,进一步完善农村土地管理制度”。这四项原则是针对土地管理和利用中的突出问题提出的,涵盖了农村土地管理制度建设创新以及农村土地管理的全过程。

　　3.目标任务。有六个方面:一是落实最严格的耕地保护制度,坚守18亿亩耕地红线。二是实行最严格的节约用地制度,从严控制城乡建设用地总规模。两个“最严格”是相互联系、相互支撑的,没有最严格的节约用地制度,耕地红线守不住;只有严格控制占用耕地,才能形成节约用地的倒逼机制。三是做好农村土地确权登记颁证工作,全面建设与农村改革发展相适应的土地产权制度。四是推进征地制度改革,维护农民土地财产权益。五是逐步建立城乡统一的建设用地市场,促进建立城乡经济社会发展一体化新格局。六是抓紧完善相关法律法规和配套政策,规范推进农村土地管理制度改革。

　　健全严格规范的农村土地管理制度,最终要形成耕地得到切实保护、各类用地得到基本保障、土地资产效益得到充分体现、农民权益得到有效维护的农村土地管理新格局。

　　1.落实最严格的耕地保护制度。把握四个重点:一是强化规划控制。在规划编制中严格落实耕地保有量、基本农田面积,严格防止“两减一增”(减少耕地保有量和基本农田面积,增加建设用地规模)。划定永久基本农田,建立耕地保护补偿机制,确保基本农田总量不减少、用途不改变、质量有提高。二是严格耕地占补平衡。主要是落实先补后占。我们初步考虑,将每年建设用地计划分配与耕地占补平衡工作衔接,避免“只占不补、占多补少、占优补劣”。各项建设占用耕地,必须补充质量、数量相当的耕地。三是继续推进土地整理复垦开发,有效增加耕地面积。四是严格考核,落实共同责任。《决定》要求,层层落实耕地保护责任制。我们建议有关部门把耕地保护、节约用地等要素纳入地方经济社会发展综合评价指标体系,纳入干部考核指标体系。

　　2.实行最严格的节约用地制度。一是严格规划的管控。2008年8月13日,国务院审议通过了《全国土地利用总体规划纲要(2006～2020年)》,确定了河北省规划的主要控制指标,其中新增建设用地总量,2006～2010年为110万亩,2011～2020年为238万亩(2006～2008年,河北省已使用计划51万亩,到2010年有59万亩新增建设用地计划,到2020年有297万亩新增建设用地计划);新增建设占用耕地规模,2006～2010年为70万亩,2011～2020年为148万亩。城乡建设规划和铁路、公路、港口、机场等各类基础设施建设规划及产业发展规划,都要与土地利用总体规划衔接,不允许突破土地利用总体规划确定的指标、区位和标准。二是完善节约用地标准并严格执行,同时建立奖惩激励机制。三是深化土地有偿使用制度改革,扩大有偿使用范围。除军事用地、保障性住房用地、特殊用地三类用地外,其他用地都要逐步实现有偿使用,使其成本显化,制约和遏制过度征地。四是完善宅基地管理。做到有计划保障,有标准控制,并积极探索宅基地有偿使用和有偿退出机制。按照国土资源部的要求,今年河北省已在年度土地利用计划中,单列了农村建设用地计划。

　　3.做好农村土地确权登记颁证工作。建立与农村改革发展相适应的土地产权制度,是推进农村土地管理制度改革的重点内容。农村承包地、宅基地、集体建设用地,还有林地、草地等,都要确权登记颁证。这是落实“产权明晰”原则的一个具体措施。近几年,国土资源部门会同有关部门一直在推进这项工作,但尚未实现全覆盖。当前,要结合第二次全国土地调查,全面推进农村土地确权登记颁证工作。今后,进入土地市场转让的土地必须经过确权登记。

　　4.推进征地制度改革,维护农民土地财产权益。这是农村土地管理制度改革中的一个重点,也是一个难点。一是逐步缩小征地范围,严格界定公益性和非公益性用地。土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的土地,继续由国家统一征收;规划范围外的农村集体建设用地用于非公益性项目,允许农民依法通过多种方式参与开发经营并切实维护农民的合法权益。规划范围外的农村集体建设用地进行经营开发,必须符合土地利用总体规划,纳入土地利用年度计划,经过依法批准。农村集体建设用地不得搞房地产开发、不得搞高尔夫球场,不能搞违反国家产业政策和土地政策的项目。二是完善征地补偿机制。按照同地同价、及时足额、合理补偿的原则,完善征地补偿标准,充分体现农民的土地财产权益。以往的征地补偿都是农业用途的产值补偿,这次《决定》要求按照土地权益的价值进行补偿,而且补偿的方式应该由单一的货币补偿发展到就业、住房、社保的全面补偿。

　　5.逐步建立城乡统一的建设用地市场。目前土地的许多问题都出在二元结构上,因此构建城乡统一的建设用地市场,意义十分重大。一是明确农村集体经营性建设用地使用权流转范围,这个范围必须严格界定。二是严格执行土地利用总体规划和土地用途管制制度。按照规划管控、用途管制的要求,建设城乡统一的建设用地市场。三是建立与国有土地出让、转让制度相衔接的集体建设用地出让、转让制度,加快土地有形市场建设。

　　6.抓紧完善相关法律法规和配套政策。主要是做好法律法规的立、改、废,规范推进农村土地管理制度改革。国家正在研究制定集体建设用地流转管理办法、土地利用规划条例等新法规,对《土地管理法》、《基本农田保护条例》也正在进行修改。河北省也将结合实际抓紧完善相关法规和政策,今年重点是做好《河北省土地市场条例》的制定和《河北省土地登记办法》的修订工作。

　　水土保持是合理利用和有效保护水土资源的基础性工作，在维护防洪安全、生态安全、饮水安全和山丘区粮食安全等方面具有重要作用。当前，我国经济社会平稳发展，正在推进生态文明和社会主义新农村建设，加快经济结构战略性调整，实施区域协调发展战略，加强政府的社会管理和公共服务能力。在新形势下，水土保持必须服务于国家经济社会发展大局，实现新跨越、新发展。水土保持规划是水土流失治理工作的指导性文件，只有优化、科学、合理地制定，才能使水土流失治理工作带来显著的生态效益、经济效益和社会效益。

　　生态用地是村庄土地利用的重要组成部分，也是新农村的生态屏障。生态用地规划主要包括以下3个方面。

　　(1)封禁治理和管护措施规划。封禁治理主要内容包括：一是实行封山禁牧，明确放牧形式，改自由散牧为圈养或轮封轮牧；二是陡坡耕地退耕规划；三是疏林地封山育林和抚育管理规划；四是草产业发展规划；五是建立规章制度，明确管护责任和要求；六是设置封禁标志和围栏；七是管护人员和经费规划。

　　(2)营造水保林规划。实施林草措施是水土保持的重要手段，生态用地规划中的水土保持林草栽植规划内容包括：确定哪些地方需要进行疏林补植，哪些地方需要营造成片的水保林；选择主要树种及造林整地方式，营造乔木林、灌木林或乔灌混交林；遵循适地适树原则，尽量选择优良乡土树种。

　　(3)种草规划。随着生产条件的改善和主导产业的发展，农村土地利用结构逐渐调整，粮食生产正向着集约化方向发展，在地多人少的地区可以适当发展牧草产业。搞好水土保持种草规划，首先要确定种草地块、面积、品种等；其次如果按照商品生产要求进行草场规划，则既要考虑机械化管理和科学化经营又要考虑机械行走、运输等道路的水土流失治理。

　　生产用地规划是新农村的生产保障。陕西省山区生产用地中有相当一部分是坡耕地，坡耕地又是水土流失的主要源区，因此建设新农村必须要搞好生产用地的水土保持规划，主要包括以下内容。

　　(1)基本农田规划。基本农田规划既是农民的基本口粮田、主要粮食生产用地规划，又是主要水土保持措施规划，主要包括修建水平梯田、沟台坝地、小块水地、排洪渠系等。在保持水土的前提下，基本农田应建在缓坡、近村和靠近水源的地块，充分考虑机械耕作、运输、灌溉和农作物管理的便利性。

　　(2)经济林规划。对经济林建设进行规划有利于新农村主导产业发展，也有利于控制水土流失。经济林水土保持规划的重点在于确定经济林的位置、面积，选择造林整地方式，如修建水平梯田、挖鱼鳞坑等。同时，还要考虑幼林期地表覆盖和抚育管理的水土保持要求，以防止暴雨冲刷造成水土流失等。

　　(3)生产道路规划。在黄土高原地区，山区生产道路通常没有植被覆盖，导致水土流失严重。生产道路水土保持规划中应明确控制水土流失的要求和采取的主要措施，如对道路的坡度要求，设置排水沟渠、道路绿化带、路面防冲刷措施等。

　　改善人居环境是新农村建设的基本要求。作为新农村建设规划的重要内容，制定生活用地(人居环境)规划的目的是不断提高人民生活水平、防止水土流失，主要包括以下内容。

　　(1)居住区绿化。村民居住区是体现新农村建设成果的主要场所，社会主义新农村不仅要有先进舒适的居民建筑、方便适用的公共设施，而且要有优美和谐的居住环境。搞好居住区绿化不仅可以美化环境、净化空气、防风遮阳，而且可以防止因暴雨、洪水等造成的水土流失。居住区水土保持的主要措施有栽植树木和草灌植被、道路硬化以及修建排洪沟渠、污水处理设施等。

　　(2)农村公共场所水土保持措施。农村学校、商店、影剧院、会场、庙宇等公共场所是村民学习、休闲、娱乐、集中的地方，建设时应在考虑其功能性、确保安全的同时合理规划水土保持措施，包括周边绿化、硬化措施和防洪、排水、蓄水工程等。

　　(3)乡村道路水土保持措施。乡村道路是农村生产、生活、运输的重要设施，除由国家投入一定建设费用外，主要是由地方政府和乡村经济组织出资修建的。由于经济的原因，在修建时一般只考虑道路的通行功能，忽视了行道植被建设，容易造成水土流失。因此，在乡村道路规划时要加强水土保持措施建设，选择合适的路面坡度，建设路面防冲措施、路边排水沟，进行路旁绿化等。

　　(1)因地制宜，科学指导。山区农村地形地貌和自然条件差异较大，在制定新农村建设水土保持规划时必须充分考虑当地的自然环境特点，尊重自然规律和经济规律，做到因地制宜、科学规划，充分考虑规划实施的合理性和可行性。

　　(2)统一规划，合理用地。合理利用土地、充分考虑土地在新农村建设中的作用与定位是水土保持规划的前提和核心。新农村建设生产用地水土保持规划应充分考虑近期建设和长

　　远发展的关系，做到节约用地、集约经营、合理利用土地资源。例如，在山地、丘陵沟壑地区的散居农户可以根据地形地貌集中建设住宅区，尽量不占或少占用农用地；进行生态移民，如果做不到一次规划到位，那么移民安置地在近期还要作为生产用地进行规划治理。

　　(3)有利生产，方便生活。水土保持规划要为新农村建设的生产、生活服务，必须遵循有利生产、方便生活的原则，在控制水土流失的前提下，要以改善农业生产条件、实现农业生产高产稳产、提高农业综合生产能力、发展农村经济为目标。

　　(4)典型示范，以点带面。因山区地形地貌复杂、经济社会发展水平差异较大，规划时要充分考虑群众的经济承受能力、交通条件和生活习惯，建议在不同类型区先搞一些典型示范规划和实施样板，得到大家认可后再大范围推广。

　　我国现行的集体土地统征制度和城乡建设用地市场分割，是计划经济时期遗留下来的，是在二元土地所有制的基础上区分城乡居民和企业等用地者的身份、实行不同的土地使用制度形成的，是城乡土地制度改革不同步、不配套、不彻底造成的。进一步改革完善农村土地制度，必须从单项改革向综合配套、从城乡分割到城乡统筹转变，以征地制度改革和集体建设用地使用制度改革为重点，全面构建城乡一体的土地政策体系，建立平等保护、同等待遇的土地产权制度，建立平等开放、城乡一体的土地市场体系，建立符合我国国情和市场经济要求的土地管理制度。

　　建立平等保护、同等待遇的土地产权制度，就是要在统一规划管制下对国家、集体和居民个人的土地财产进行等保护，按照用益物极对城乡各类建设用地使用权、农民的土地承包经营权进行同等法律效力的保护。要完善城乡一体的土地税收、土地收益分配等政策体系，统筹协调和改革完善土地财产补偿办法和土地增值公平分享办法，并且这些公共政策不应与土地所有权形式以及城乡用地者身份挂钩，不因土地所有权形式的不同和城乡用地者身份的不同而差别化，也就是说，在税费义务、土地增值归公和财产补偿标准上对国有土地和集体土地实行同等待遇。

　　建立平等开放、城乡一体的土地市场体系，就是要在统一规划管制下对经营性用地，无论是国有还是集体所有，不分城乡居民身份和城乡企业身份，只要土地使用性质相同，土地使用权的市场开放范围就应当一致，在市场开放上对国有土地使用权和集体土地使用权实行同等待遇，发展城乡一体的土地使用权市场；要区分经营性用地和公益性用地，通过改革集体建设用地使用制度，逐步统一城乡建设用地使用管理制度，统一城乡建设用地市场。

　　建立符合我国国情和市场经济要求的土地管理制度，就是要在建立平等保护、同等待遇的土地产权制度和平等开放、城乡一体的土地市场体系的同时，改革完善土地利用规划管理制度、耕地保护制度和农用地转用制度，建立健全城乡一体的规划管制、土地“招拍挂”、土地交易许可、土地登记、土地有形市场等市场监管体系，建立服务于公共目的、公正补偿、程序完整、征转分离的新型征地制度。

　　1、分步推进。缩小征地范围，开放集体建设用地流转市场，是在人多地少、必须严格保护耕地的基本国情下进行的一项重大改革。从有利于保护耕地和维护市场公平秩序的角度来看，改革必须在有效的土地用途管制下进行，必须在政府的有序管理下推进，而不能简单地任由集体经济组织或农村居民随意私下流转。从有利于政策的延续性上看，应清理和处理历史上形成的各类违法违规的集体建设用地。从改革的难易程度和有利于控制风险的角度看，应先在局部地区试点取得经验，然后再推进全国面上的改革；同时，应按照由规划圈外到规划圈内、由存量到增量、由一般集体建设用地到农民宅基地的路径来推进缩小征地范围、开放集体建设用地市场的改革。

　　2、综合配套。缩小征地范围、开放集体建设用地流转市场，是在城镇国有建设用地使用制度改革已经取得成功、城镇建设用地和房地产市场得到快速发展的背景下进行的一项重大改革。从统筹城乡土地制度改革和制度建设的角度来看，集体建设用地使用制度改革必须与城镇国有建设用地使用制度相衔接、相配套，与城镇国有建设用地市场相对接。同时，应在改革集体建设用地使用制度、建立和完善集体建设用地市场流转机制的同时，逐步缩小土地征收范围，推进征地制度的改革完善。

　　3、平等开放。对于经营性建设用地，无论是国有还是集体所有，不分城乡居民身份和城乡企业身份，逐步实行统一的建设用地供应政策，并且在规划管制下，只要土地使用性质相同，土地使用权的市场开放范围就应当一致，在市场开放上对国有土地使用权和集体土地使用权实行同等待遇。

　　4、同等待遇。从促进市场效率和市场公平的要求出发，在开放集体建设用地流转市场的同时，要求政府作为公共管理者(而非国有土地所有者)，完善城乡一体的土地税收、土地规费、土地增值(纯收益)归公等政策体系，统筹协调和改革完善土地财产补偿办法和土地增值公平分享办法，并且这些公共政策不应与土地所有权形式以及城乡用地者身份挂钩，不因土地所有权形式的不同和城乡用地者身份的不同而差别化和分割开来，也就是说，在财产补偿标准、税费义务和增值归公上对国有土地和集体土地实行同等待遇。

　　5、统一监管。从促进市场效率和市场公平的要求出发，在缩小征地范围、开放集体建设用地流转市场的同时，要求政府作为公共管理者，完善城乡统一的规划管制、土地“招拍挂”、土地交易许可、土地储备、土地登记和土地有形市场等市场监管体系；要求以公共利益为出发点，全面构建符合我国国情和市场经济要求的规划管制、耕地保护、市场监管和土地征收等公共政策体系。

　　1、修改《土地管理法》第四十三条、第六十二条等相关法律条款，取消关于任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地的规定，允许符合流转条件的农村集体建设用地依法流转。

　　2、加快制定和颁布农村集体建设用地出让转让管理办法。加快制定和颁布农村集体建设用地流转管理办法，对农村集体建设用地，比照城镇划拨用地进行市场准入管理，允许土地使用者或者受让者缴纳一定标准的土地增值收益后取得出让土地使用权(保留集体土地所有权)，取得的出让土地使用权可以转让、出租、抵押和作价出资(入股)，使用权到期后除非公共利益需要国家和集体都不能收回。

　　3、区分经营性用地和公益性用地，建立城乡统一的建设用地使用权法律制度和城乡统一的建设用地市场。通过集体建设用地流转改革，对农村集体建设用地使用权进行更为细致的分类管理，进一步将集体建设用地使用权细分为集体土地的划拨土地使用权和集体土地的出让土地使用权，这两种土地使用权分别与国有土地的划拨土地使用权和出让

　　土地使用权相对等。最终将城乡公益性用地一律纳入划拨土地使用权管理轨道，将城乡经营性用地统一纳入出让土地使用权管理轨道，在出让土地使用权的基础上建立城乡建设用地统一市场。

　　1、建立集体建设用地招标拍卖挂牌出让流转制度。按照对城乡建设用地市场进行统一监管的原则，完善城乡一体的建设用地“招拍挂”出让制度。对于城镇规划圈内和土地储备范围内的集体建设用地，规划用作房地产用地、商业住宅用地等经营性用地的，纳入政府土地储备体系，然后以“招拍挂”方式统一供应，并要求用地者缴纳有关税费和增值收益；对于城镇规划圈外或不要求纳入土地储备范围的集体建设用地，经流转用作工业用地、房地产用地、商业住宅用地等经营性用地的，可以无须征收，但必须以“招拍挂”出让方式在城乡统一的公开市场上进行流转，并要求土地使用权人或受让人缴纳有关税费和土地增值收益。

　　2、建立集体建设用地出让转让合同管理制度。将集体建设用地流转纳入统―规范的合同管理轨道。对于农村乡镇企业用地、公共公益事业用地、村内空闲地、新增的集体建设用地等，从促进公平的角度出发，应界定集体经济组织为流转主体，流转收益在扣除归公的土地增值收益后归村组集体；并由集体土地月哺权人和流转受让人双方签订或补签出让合同，通过合同明确规范集体建设用地流转主体的权利义务；双疗签订集体建设用地出让合同并完成漩的税费和缴纳土地增值收益的义务后，注销原用地者的集体建设用地使用权证，同时发给土地受让人集体土地的出让土地使用权证书。对农户通过合法审批取得的宅基地，由于是按照福利性质平均分配占有的，应确定农户为流转主体，流转收益在扣除归公的土地增值收益后归农户。

　　3、建立完善集体建设用地交易许可管制制度。集体建设用地流转入市，必须进行条件审查和交易许可管制。凡是符合土地利用规划、用地性质合法、用地手续齐全、不存在权属争议的集体建设用地，才能经交易许可后依法流转。对于农民符合“一户一宅”标准的宅基地，在土地储备范围以外的，经交易许可和缴纳有关税费和增值收益后可直接流转入市。

　　4、建立集体建设用地计划管理制度。完善农村集体建设用地计划管理体系，对新增集体建设用地、集体建设用地出让、集体建设用地整理实行统一的计划管理和总量控制。

　　5、建立集体建设用地规划许可管理制度。加强城乡建设规划管理和土地管理工作的衔接，并逐步建立和完善城乡统一的建设用地规划许可管理制度。

　　6、建立城乡统一的土地登记体系。《物权法》第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定中欧体育官方app下载。”为了加强对城乡土地市场的统一监管，应颁布统一的土地登记法，统一土地登记机构，统一土地登记程序，统一土地权属证书，建立包括城市土地和农村土地、建设用地和农用地在内的城乡统一的土地登记制度。

　　1、对农村经营性建设用地一律实行有偿供应制度。对于农村民办企业用地等新增的农村经营性产业用地，在农地转用审批后逐步统一纳入有偿使用轨道(可以不改变土地所有权)，实行与城市企业同样的待遇，城乡经营性新增建设用地一律实行土地出让转让的有偿使用制度。

　　2、逐步取消农村宅基地福利配给制度。对于农民宅基地，严格实行一户只能享受一次带有福利性质的宅基地的政策；村民出卖和出租住房的，不得再申请新的宅基地。统一规范被征地农民回迁用房和生产安置性用房的土地产权管理，最好将其用地一步到位纳入划拨或出让土地使用权轨道，使之与城市土地使用制度和土地市场直接接轨。在有条件的沿海发达地区，先行探索将城乡私人住房用地统一纳入土地出让转让使用制度轨道，并逐步取消农村宅基地福利配给制度。

　　3、建立城乡统一的公益性用地征收和划拨使用管理制度。对于村组兴办公益性事业的新增用地，在农地转用审批后可直接无偿划拨供应，并比照国有划拨土地进行管理，最终将城乡公益性建设用地纳入《划拨用地目录》实行统一管理。

　　1、在农用地转用环节统一征收有关税费。对新增的集体建设用地，按照统一规定标准，征收耕地占用税、耕地开垦费等有关政策性税费；对于新增的集体建设用地，一律收缴新增建设用地土地有偿使用费。

　　2、在集体建设用地使用权出让环节，开征相关税种。修改《中华人民共和国契税暂行条例》，集体土地使用权出让的，对承受的单位和个人征收契税。根据《中华人民共和国印花税暂行条例》，对集体建设用地使用权书据征收印花税。

　　3、建立城乡统一的土地增值收益归公制度。在集体建设用地使用权出让环节，征收土地收益金，并比照国有土地有偿使用收益进行管理，建立土地增值归公制度。具体来说，可按照超率累进税率，对存量建设用地基准地价和出让总价款之间的差额，增量集体建设用地的区片综合地价和出让总价款之间的差额，征收土地增值收益金。集体建设用地经规划部门批准改变用途的，要求向县市人民政府补缴土地增值收益金。集体建设用地出让取得的土地增值收益金，在县(市)、乡之间按照一定比例分享，集体建设用地流转取得的增值收益，在扣除15％的农业开发资金等专项资金后由市县和乡镇政府之间分享，主要用于土地开发、基础设施建设和农民社会保障。

　　4、规范集体土地有偿使用收益的使用管理。集体建设用地出让总价款扣除归公的土地收益金后，归集体经济组织。制定集体土地有偿使用收益管理办法，将集体建设用地出让收益、集体建设用地出租收益、集体农用地有偿发包收益和出租收益，纳入统一的管理轨道，严格规范使用方向，如社会保障性、公益性支出和生产性支出等。集体土地收益的分配和使用，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并接受公众监督。所有集体组织成员(包括婚嫁迁入的妇女)，对集体土地收益享有平等的收益权。因婚嫁迁入本集体组织的妇女一经迁入，即对本集体土地收益享有与其他成员平等的收益权。

　　5、建立城乡统一的建设用地流转税制。在集体建设用地使用权转让中逐步开征契税、印花税、土地增值税和营业税等，规范和调节集体建设用地流转中的土地增值收益分配。

　　进入21世纪后，我国社会经济迅猛发展，现代化、城市化进程日益加快，人们的生活水平大幅度提升。但是，城乡之间的经济差距、收入差距依然很大。为实现全面建成小康社会目标，促进“三农”发展，我国近些年逐步开展新一轮农村集体建设用地制度改革，通过农村集体建设用地市场化和土地承包经营权流转来带动城乡一体化发展，全面发展农村地区经济。在这样背景下，对农村集体建设用地制度改革和城乡规划进行探讨是必要的，对推进改革工作有巨大的现实意义。

　　2008年，我国颁布实施《中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，对现行土地制度进行改革，其目标是规范统一城乡建设用地使用权，支撑城乡一体化经济社会发展。该《决定》指出：在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外，经批准占用农村集体土地建设非公益性项目，允许农民依法通过多种方式参与公开经营并保障农民合法权益，逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划前提下与国有土地享有平等权益。从以上内容可以看出来，农村集体用地制度改革主要包括两个方面：①农村集体建设用地市场化。在不改变农村土地权属情况下，经过政府批准，农村有权利直接出让农用地用于工商业建设，打破了过去“先征为国有，再进行建设”政策限制；②农村土地承包流转经营。通过公开、规范的市场交易，农村建设用地可以承包流转经营，与城市建立用地市场化经营对接，构建一个规范统一的农村建设用地市场。农村集体建设用地市场化和土地承办流转的复杂性很高，要有相配套的规章制度和政策支持才能顺利的实施，实现农村目标和任务。

　　农村集体建设用地制度改革是一种利国惠民的重大举措，其所产生的现实意义巨大而长远。由于农村集体建用地制度改革的系统性、复杂性、性，加之受土地所有权等因素影响，改革过程中势必遇到各种各样的问题。就现阶段来看，农村集体建设用地制度改革工作的主要障碍体现在以下两个方面：（1）我国农村集体建设用地的身份属性比较突出，缺少作为市场上可流通财产的基本属性。根据相关规定，农村土地集体建设用地所有权不能转移，只能通过土地使用权在市场上流通。而且，这种使用权是有偿、有期限的，这是国有土地使用权商品化的一个重要前提条件。然而现实中的农村集体建设用地使用方式基本是无偿、无限期，农民只需要交纳一定手续费就可以获得土地建造住宅建筑。乡镇企业经过政府批准后就可以使用农村土地进行工商业生产建设，不需要缴纳土地使用费。由于存在这种现实情况，这就决定了农村集体建设用地所有权只向农民开放的特性，不利于实现商业化运作。（2）土地征收制度是农村集体建设用地承包流转的主要障碍。目前，我国农村集体建设用地使用权流转带有明显的计划经济属性，本身不具备完整的物权，要想进行使用权利转换，只能通过国家征收、征用农村集体建设用地方式。在现行征收制度下，不管是用于公共设施建设，还是用于商业性建设，都要先将农村集体建设用地变为城市土地，这依然是城乡二元经济结构的具体体现。如果不进行土地征收制度改革，农村集体建设用地制度改革难以取得突破性成绩。

　　针对当前农村集体建设用地市场化和承包经营流转的主要障碍，对农村集体建设用地制度改革提出了几点建议：①对农村集体建设用地使用权流传进行“去身份化”处理，使农村集体土地权益从直接利用权转移为出让给他人使用并获利的权益。为了做到这一点，必须斩断农村集体成员与集体建设土地之间的直接关联，确保任何人都有可能获得农村集体建设用地使用权，使农民从出让农村建设用地土地所有权获得收益，不再直接占用、支配土地利益。简单的说，就是以土地权益为联结点的方式实现农民集体经济，依靠成员配给土地促进土地平等分配，而农民从中获得收益。②对土地征收制度进行改革。土地征收制度从两个方面入手：a.界定“公共利益”。通过对公共利益的明确界定，使公益性建设用地和经营性建设用地清楚分开，为农民集体自主流转农村集体建设用地留下足够空间。b.从法律层面上赋予农民对农村集体建设用地的自主开发权，切实落实农民集体的土地开发权，为农村土地商业化实现创造有力条件。

　　从土地规划管理和权益角度看，城乡规划强调建设用地用途的细分，土地利用规划关注土地用途变更的发展权问题，二者的有机结合才能完整的界定土地权益。在以往工作中，城乡规划主要侧重于城镇国有建设用地和“城中村”集体建设用地，对村庄集体建设用地的控制力较弱。现在我国出台了《城乡规划法》，其覆盖面涉及农村集体建设用地、农用地及未开发土地类别，逐步加强了对村庄集体用地规划管理力度。基于此，当前城乡规划要在《城乡规划法》指导下，与土地利用规划统筹结合，加强对县域以下层面所有土地类型的规划管理强度，实现开发控制与用途管理的有效衔接，促进乡村规划工作有序展开。

　　农村集体建设用地制度改革的主要目的是构建规范有序的农村土地市场，促进农村土地流转，消除城乡二元经济结构。在这样的大背景下，城乡规划要顺应农村集体建设用地制度改革的主旨思想，建立土地发展转移和流通机制，实现农村集体建设用地权益，进而促进城镇化建设。在农村土地规划上，要以现有村庄和建设用地为基础，适度允许农村宅基地向镇区置换，建立与土地发展权转移和权益保障相关的配套机制，加快农村土地合法出让和转移。

　　由于农村集体建设用地的特殊性，乡村规划发展要充分考虑乡村产业发展和投资方式等各个方面，采用更综合的规划方法，这就需要社会多元参与乡村规划。从宏观层面上，乡村规划发展要综合考虑城乡产业发展、建设用地布局、人口流动、土地整理与收益等，注重保护农民生产方式、生活方式、居住方式等变化的一致性，借助农业产业改革等工作带动农村进程。

　　综上所述，当前农村集体建设用地制度改革遇到了一些障碍，要加强障碍分析并采取相应的措施，消除障碍，推进改革进程。与此同时，城乡规划要以农村集体建设用地制度改革为指导，统筹城乡发展，消除城乡二元经济结构。

　　[1]陈振华.集体建设用地制度改革与城乡规划应对[J].规划师，2014，30（02）：12~17.

　　[2]陈小君.构筑土地制度改革中集体建设用地的新规则体系[J].法学家，2014，34（02）：30~36.

　　[3]陆剑.集体经营性建设用地入市的实证解析与立法回应[J].法商研究，2015，32（03）：16~25.

　　土地规划主要强调合理“利用”和“管理”包括农用地和非农用地及各类用地的具体的合理利用，强调农业利用，农业利用规划是土地规划的主体。

　　农业的战略地位有所忽略，投入减少，生产资料涨价，农民负担加重，一些地方领导对农业的领导有所放松，农民种田的积极性受到挫折；耕地锐减，出现了开发区热，圈地热，盲目性大，土地占用失控；农业结构不合理（弃粮种果、花、草等），环境污染严重（不断发展起来的乡镇企业）。土地利用规划以符合法律的形式将各类用地合理地分开，并加以保护。

　　土地是重要的生产要素，经济发展离不开土地，经济越发展，越要搞好土地的客观调控，越需要制定一个符合实际的土地利用总体规划。单方面强调保护耕地，不追求发展是不行的。如交通、能源等基础建设必须强。新疆与沿海差距很大，在制定土地利用总体规划时，必须要有发展的空间，以便抓住机遇求发展，必须协调好“吃饭”与“建设”二者的关系。不能将耕地都保护起来。

　　国情省情都说明：土地资源人均占有量少，耕地资源更是缺乏。土地利用总体规划通过一系列专题报告研究，搞清土地资源的特点，发展土地资源的开发潜力，合理配置优化组合有限的土地资源。如通过未利用土地适宜性评价，即可知有多少可宜农、宜林、宜牧。

　　土地的划拨、出入和使用，都必须在土地利用总体规划的控制下进行，以加强宏观调控。随着市场经济建立，实施土地有偿使用的原则，所有权与使用权（经营权）分离，建立了土地使用市场，运用计划控制和市场调节相结合的运行机制，没有土地利用总体规划，哪些土地该进入市场，就没有依据，就会造成客观失控。